名古屋の無料法律相談ならあかね法律事務所

はじめに

　弁護士としてのこれまでの実務経験で、やはり借地、借家に関する法律相談、事件処理は最も多い分野の一つです。借地、借家の法律関係をめぐるトラブルは、基本的には借地借家法、個々の契約条項（特約条項）、過去の裁判例などに基づいて処理されますが、当事務所では、貸し主側、借り主側のいずれの立場からのご相談、ご依頼もお受けできますし、これまでの処理実績があります。お気軽にご相談ください。

貸し主側からのご相談、ご依頼

①家賃、地代滞納で困っている

まず、滞納額が高額になればなるほど、全額の回収が困難になる傾向があります。早めにご相談ください。
次に、賃貸借契約は、賃貸人が賃借物（土地や家屋）を賃借人に使用させ、その対価として賃借人が賃料を支払うことを要素とする契約です。賃料の支払は賃借人の基本的な義務ですから、滞納すれば契約を解除し、明け渡しを求めることができます。賃貸借契約の解除には、信頼関係が破壊されたと評価できるほどの義務違反が賃借人になければなりませんが、概ね３か月（分）以上にわたって賃料を滞納していれば、解除が許される傾向にあります。

②賃料の増額を求めたい

地価の変動、近隣取引事例との比較、物価の変動などにより、現在の賃料が安すぎると評価される場合には、貸し主側には賃料増額請求権があります。
ただ、いきなり増額した賃料を請求し、賃借人が以前と同じ額の賃料を支払おうとした場合、受領を拒絶して供託されてしまうと手続きが面倒になりますので、まずは事前交渉、それで妥結しなければ賃料増額の調停申立をして、調停の場で協議していくのがよいでしょう。
また、逆に、借り主側にも状況に応じて賃料減額請求権があり、賃料の減額を請求されたりする場合もありますが、この場合も事前交渉、調停等を利用するのが良いでしょう。

③老朽化したアパートを取り壊すため、現在の入居者との契約を終了させたい

借家人には借家権という強い権利があり、貸し主側が契約の合意解除を申し入れるには、「正当理由」が要求され、その「正当理由」を補完する要素として「立退料」を支払う必要がでてきます。
妥当な立退料の額を算定し、できるだけ早期の解決を目指すには、弁護士に相談され、事前交渉、場合によっては調停申立等の法的手段を講じることになりましょう。

④賃貸マンションの住人が家財道具をそのままにして行方不明になってしまった

貸し主側としては、一刻も早くそのような入居者との契約関係を終了させ、放置された家財道具を処分して、次のちゃんとした借り主の募集に入りたいでしょう。
しかし、家の中に残された家財道具は、あくまでも行方不明になった入居者の所有物ですから、勝手に処分する訳にはいきません。そのような場合には、弁護士に相談し、建物明渡訴訟を早く提起してもらい、判決を取得して、強制執行申立をし、正規の手続きで家財道具を処分し、旧入居者との間の法律関係を清算してもらうに限ります。

借り主側からのご相談、ご依頼

①敷金を家賃の３か月分支払っているのに、退居に当たって敷金が返してもらえないどころか原状回復費用としてさらに１０万円請求されている

確かに、借り主側は、退居する際には室内の原状回復をしていく義務がありますが、通常使用に伴う自然損耗分（例えば、壁クロスや畳の日焼け、スイッチ回りの手あか汚れ、床フローリングの通常の損耗など）の回復費用は、貸し主側の負担となるのが原則です。国土交通省作成のガイドラインにも同趣旨のことが記載されておりますし、何よりも多くの裁判例はそのような判断をしているからです。 ですから、借り主側がそれまで故意又は重大な過失で賃借物を汚損させたような事情があればともかく、通常使用に伴う自然損耗しかない場合には、むしろ敷金のほとんどが返還されなければなりません。また、契約書には、自然損耗分も借り主側の負担とする特約条項が組み入れられたものもありますが、そのような条項は、消費者契約法上の不当条項（同法１０条）に当たる、として無効と判断した裁判例もあるのです。 一度、弁護士に相談することをお勧めします。

②賃料の増額を一方的に求められ、それまでの金額の賃料を受け取ってくれない

賃料を受け取ってくれないからとそのまま放置しておきますと、賃料不払（債務不履行）で契約を解除されてしまいますので、面倒ですが、法務局に毎月の賃料を供託しておく必要があります。 そのうち、貸し主側から賃料増額の調停申立などがなされますので、その場で適正な賃料額について協議すればよいのです。なお、そこで決まった合意の内容にもよりますし、また訴訟に移行したようなとき、場合によっては、それまで供託していた賃料の差額に利息を付けて貸し主側に支払わなければならないこともあります。

③飲食店経営のために店舗を借りていたが、建物を建て替えたいという理由で一方的に立ち退きを求められた

住居であれ、店舗であれ、借家人には借家権という強い権利があり、貸し主側が契約の合意解除を申し入れるには、「正当理由」が要求され、その「正当理由」を補完する要素として「立退料」を支払う必要がでてきます。この「立退料」の中には、移転費用だけでなく、飲食店経営という性質上、営業補償的な給付も含まれています。 妥当な立退料の額を算定し、できるだけ早期の解決を目指すには、弁護士に相談され、事前交渉、場合によっては調停申立等の法的手段を講じることになりましょう。

お気軽にご相談ください

☆前にも述べましたように、当事務所では、貸し主側、借り主側のいずれの立場からのご相談、ご依頼もお受けできますし、これまでの処理実績があります。お気軽にご相談ください。